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Precios de los apartamentos de costa a costa: de la Dorada a la de Azahar
La demanda de segundas viviendas en la playa resiste pese a la subida del euríbor, sobre todo, para inversores con ahorros que buscan comprar para alquilar. Estas son las zonas más buscadas por los aragoneses.
Las ganas de vacaciones se reflejan en el lleno en las playas en esta primera parte del mes de julio. Muchas de las familias que poseen una segunda vivienda en la costa ya se encuentran disfrutando de ella y a las que les gustaría tenerla (y pueden permitírsela) miran los carteles de 'se vende'. La demanda y los precios siguen al alza, según los datos de la tasadora Tinsa. Se han recuperado los niveles de actividad anteriores a 2020, antes del estallido de la pandemia de covid-19.
De media en España, con las grandes variaciones que hay entre unas zonas y otras, comprar un apartamento en la playa resulta un 6,3% más caro este verano que el pasado, atendiendo a los datos recogidos en el informe 'Vivienda en la costa 2023' de la citada firma correspondientes al primer trimestre del año, en el que se analiza la evolución del sector inmobiliario en 250 municipios de la costa española. En la mitad de las zonas se mantiene la actividad inmobiliaria.
Hasta 11.000 euros por metro cuadrado
En la costa española, el valor medio del segmento de segunda residencia se sitúa en 2.550 euros por metro cuadrado, un 35% por encima del mercado de primera residencia. La media sube debido a poblaciones con residencias de lujo que llegan a los 11.000 euros por metro cuadrado, como algunas en Mallorca o los 3.000 euros en zonas de Ibiza. El rango de precios más habitual en el segmento vacacional oscila entre 1.800 y 3.600 euros por metro cuadrado.
Desde la tasadora destacan que "el alza de precio de la vivienda vacacional contrasta con la tendencia a la estabilización de precios que se observa desde finales de 2022 en el mercado residencial general". La escalada del euríbor, que no cesa por la política de subidas de tipos de interés, no hace tanta mella en este segmento. A él llegan inversores con ahorros que buscan comprar para alquilar y no necesitan hipoteca. En una cuarta parte de las zonas costeras la adquisición de viviendas se haría predominantemente para destinarla al alquiler vacacional.
Desde la tasadora explican que el perfil del comprador de segunda vivienda es el de una persona con "mayor poder adquisitivo y, por tanto, menos afectado por el impacto de la inflación y el encarecimiento de la financiación hipotecaria que un comprador de primera residencia medio". Además, uno de cada cuatro son extranjeros, que todavía tienen ahorros de la pandemia, según Tinsa.
"Sobrecalentamiento" en algunos municipios
Los precios de los inmuebles en zonas costeras han subido tanto en primera como en segunda residencia con un alza conjunta del 4,1% en el primer trimestre frente al 3,5% del año anterior, según el estudio. En algunas de ellas tira de los precios la recuperación de los compradores extranjeros que desaparecieron con la crisis sanitaria.
El informe recoge que el 91% de los 250 municipios del litoral español estudiados aumentaron el precio medio de la vivienda.
El informe detecta algunas zonas de "sobrecalentamiento de demanda", por el aumento del interés, que hace que se encarezcan más los inmuebles, como ocurre en las islas Baleares. Allí se une que hay más compradores llegados de otros países, con más poder adquisitivo, más pisos turísticos y menos oferta por su territorio limitado. Todo ello provoca que las viviendas se hayan encarecido más de un 10% respecto a los máximos de 2007 en algunos municipios, con los problemas que supone para el mercado local de primera vivienda.
Los mayores incrementos de España se registran en las Islas Baleares (Manacor, Ses Salines, Llucmajor, Es Mercadal y Campos), Comunidad Valenciana (Canet d’En Berenguer, Sagunto, Meliana y L’ Alfàs del Pi) y Andalucía (Motril, Algeciras, Málaga y Manilva). Solo se habrían producido bajadas en cuatro municipios: Orihuela (-5,6 % interanual), Deltebre (-4,7 %), Calviá (-4,7 %) y Gandía (-4,5 %).
Las zonas donde más interés suelen tener los aragoneses a la hora de optar por una segunda vivienda, por su proximidad a la comunidad, se concentran en el litoral mediterráneo y van desde la Costa Dorada en Tarragona hasta la Costa de Valencia, pasando por la del Azahar en Castellón. Los precios y previsiones varían de unos lugares a otros.
Costa Dorada: feudo aragonés en segunda residencia
La provincia de Tarragona, por su proximidad a Zaragoza, reúne algunas de las playas más visitadas por los aragoneses. El 67% de las operaciones que se cierran corresponden a segundas residencias. Localidades como Salou, Cambrils, La Pineda o Miami Playa, todas ellas en la Costa Dorada, suman estos días numerosos residentes de Aragón. En el informe de la tasadora se recoge en esta zona una "tendencia alcista en el precio en la mayoría de los tramos de costa, la reactivación de las compraventas y los visados" de obra, aunque el crecimiento en número de operaciones no supera el 2% en los municipios con más avances.
El precio por metro cuadrado de las viviendas en la costa en estas zonas no ha aumentado apenas en el último año, pero se sitúa por encima del precio medio de las primeras residencias en la zona (1.369 euros). En las segundas residencias la media son 1.600 euros por metro cuadrado entre las localidades de Cunit y Altafulla; 1.850 €/m2 entre Tarragona y Hospitalet de L'Infant y 1.700 €/m2 entre L’ametlla de Mar y Alcanar. El precio del metro cuadrado más caro se paga en Cambrils, con 1.771 euros, que ha subido un 2,5% en un año y 1.441 euros en Salou, con un alza del 4,3%.
El comprador es principalmente nacional, procedente de provincias cercanas, de la propia Cataluña y Aragón. En el caso de las compras de extranjeros, suelen llegar de Francia, Alemania y Suiza. "Predomina la compra destinada a la inversión para alquiler por encima del uso propio", destaca el informe.
Costa del Azahar: caída de las ventas en la tierra de Marina d'Or
El 74% de las compraventas del litoral de Castellón se concentran en poblaciones costeras. El número de operaciones ha descendido en la mayoría de municipios con los datos del primer trimestre, desde los mayores descensos en Benicasim (-18,3%), Almassora (-10,2%) y Peñíscola (-12,5%) a las más ligeras de Oropesa, donde se encuentra el complejo turístico formado por hoteles y apartamentos de Marina d'Or, y Castellón ciudad, que han rondado el 1%. Los descensos más abultados se producen en zonas donde los precios se encuentan más altos. En Benicasim y Peñíscola superan los 1.400 euros por metro cuadrado, mientras en Oropesa rondan los 1.200 y en Castellón los 1.100.
Los aragoneses se colocan entre los que más eligen este destino como segunda residencia junto a los valencianos, madrileños y vascos. Se trata de un lugar centrado en el turismo nacional familiar que adquiere un apartamento para uso propio. "El comprador extranjero pierde protagonismo con respecto a años anteriores", apunta el informe.
Costa de Valencia: el impulso de Canet d'En Berenguer
La costa en el entorno de Valencia agrupa algunos de los municipios con los precios más elevados del litoral. "El precio de las viviendas vacacionales de la costa aumenta y es notablemente superior al precio medio", destaca Tinsa en su balance de costas. Así, se registra de media en los 1.750 €/m2 entre Canet d’en Berenguer y Alboraia y en 1.900 €/m2 entre playas de Sueca y Oliva. El primer municipio vive en los últimos años un fuerte impulso turístico ya que se han duplicado las compraventas desde 2021, con un precio de 1.400 euros por metro cuadrado, un 12% más en un año. La autovía mudéjar permite una conexión rápida desde Aragón con las poblaciones costeras valencianas.
Las operaciones experimentan una "reactivación importante", aunque más moderada tras el "fuerte rebote" de 2021, según los técnicos de la tasadora.
La provincia fue una de las que registró una mayor especulación urbanística antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria y, por lo tanto, una de las que más la sufrieron después. Los efectos de la crisis anterior y de la pandemia han contribuido a cambios en el perfil del comprador medio. Este ha evolucionado en los últimos periodos, "con un mayor protagonismo del comprador nacional procedente de la propia comunidad autónoma y de comunidades próximas como Aragón y Castilla La Mancha, además de Madrid y País Vasco", enumera Tinsa. El comprador extranjero, principalmente ingleses y alemanes, se ha reducido.
