economía
Carteles de 'Se vende' en la playa: precios y previsiones del mercado inmobiliario en la costa
El año ha comenzado con movimiento en el sector, que esperaba peor evolución tras la escalada del euríbor.
Las ganas de vacaciones, que se traducen en buenas previsiones para el turismo este verano, se reflejan también en el sector inmobiliario. Las compraventas de apartamentos en la playa resisten y disfrutan todavía del efecto postpandemia y el ansia de salir, según las primeras estimaciones de las agencias que trabajan en la zona. Estas esperaban un año peor debido a la subida del euríbor y los malos augurios para la evolución de la economía con los que empezó el ejercicio, pero pendientes de lo que ocurra después del verano.
"La demanda en el primer trimestre se ha mantenido activa. El impulso proviene de Islas y Costa Mediterránea (con un incremento relevante de la demanda extranjera), mientras que el tramo Atlántico y la Costa Norte se mantiene estable", apunta Cristina Arias, desde el Servicio de Estudios de la tasadora Tinsa, que ultima su informe de precios en estas zonas.
"Comparado con el año pasado vamos por debajo", confiesa Joan Vila, responsable de ventas de la inmobiliaria Fincas Brisasol, con oficina en Zaragoza y Salou (Tarragona), una de las localidades donde tradicionalmente más buscan segunda vivienda los aragoneses. Pese a ello, señala que las cifras siguen siendo mejores que en 2019, antes de la pandemia de covid. Esto se debe a que 2022 fue un "año extraordinario", pese a la invasión rusa de Ucrania que desestabilizó la economía, y ahora, aunque a menor ritmo, se siguen superando las cifras prepandemia, señala desde la inmobiliaria perteneciente a la asociación zaragozana Aportalia.
El impacto de la subida de las hipotecas
A medida que avanza el año se nota más ralentización de las operaciones. "A partir más o menos de la Semana Santa las demandas han bajado", calcula. Entre los factores apunta a cierta incertidumbre por la situación económica y la subida del euríbor que hace más costoso pedir una hipoteca. Esta ha sacado del mercado a quien no tuviera ahorros ya que el euríbor roza el 4% en lo que va de junio, cifra a la que ha llegado en un año desde el 0,852%, la escalada más rápida de la historia. "El que compra ahora tiene disponibilidad de pagar en fondos propios o un porcentaje altísimo del precio", reconoce Vila. A este colectivo añade el de "gente que puede comprar pero retiene y espera".
En ello coinciden desde Synergie Immobilière, agencia con sede en Cambrils que trabaja en esa zona, también de la provincia de Tarragona. "Los que están comprando son gente que no hace hipoteca. Las últimas tres operaciones que hemos cerrado eran sin hipoteca, de gente que tiene fondos propios o cuenta con la venta de otro apartamento o una herencia", pone como ejemplos Anaïs Veciana desde el equipo de la inmobiliaria.
Desde Tinsa también apuntan a este mayor poder adquisitivo de los compradores de segunda vivienda, que hace que sea una demanda "menos afectada por el impacto de la inflación y los tipos de interés" y "a menudo requieren de menor financiación externa".
El primer efecto negativo que tuvo la guerra y que se mantiene fue que bajó el número de compradores extranjeros porque "los rusos han desaparecido del mercado", un cliente del que hubo un verdadero 'boom' en los últimos años, reconoce Vila. Se habían abierto agencias que trabajaban exclusivamente para este mercado.
Sin embargo, "el cliente extranjero que en la pandemia desapareció empezó a volver el año pasado y se mantiene", añade, sobre compradores de otras nacionalidades como belgas, franceses y holandeses. Estas operaciones y el aumento de las de españoles habrían compensado la cuota rusa, tras las sanciones internacionales que les impiden mover capitales.
El apartamento más buscado
En la primera mitad del año también ha notado un buen ritmo de ventas y en las últimas semanas cierta desaceleración en Synergie Immobilière. "El año ha empezado muy bien, pero ahora sí que hemos notado justo antes del verano un poco de bajada. La gente empieza a preparar vacaciones, es normal", apunta.
Con todo, demanda hay. "Si tuviéramos más pisos con piscina, dos habitaciones, garaje y trastero estarían vendidos mañana. Tenemos más demanda que oferta", pone como ejemplo. Esta sería la tipología de apartamento más buscada por los compradores.
Vila añade que "si estás cerca de la playa no importa tanto la piscina" ya que se trata de inmuebles más antiguos que no todos tienen zonas comunes, pero en los más modernos "todos los complejos van con piscina".
En el perfil de los compradores hay parejas españolas de mediana edad en busca de una segunda residencia que disfrutar ya este verano o procedentes de grandes ciudades que pueden trabajar a distancia. "Hay gente que sigue con teletrabajo desde la pandemia, lo que les permite comprar viviendas en la costa y seguir trabajando a distancia. Ese cambio de vida ha ido muy bien a gente que ha querido comprar casas aquí", cuenta Veciana. Del lado de los vendedores ha contado con parejas extranjeras de jubilados que cerraban una etapa en España y buscaban volver a su país.
Comprar para alquilar
Vilas añade el comprador "pequeño inversor para alquiler". Puede ser una persona con ahorros que los destina al ladrillo buscando rentabilidad o alguien que ya tiene un apartamento y "compra otro porque este año se prevé una buena temporada turística". En este sentido, desde la inmobiliaria Solvia destacan la buena evolución del turismo en los últimos tres años que "es previsible que se mantenga durante los próximos meses". En el primer trimestre de 2023, España recibió 13,7 millones de turistas internacionales, un 41,2% más que en el mismo periodo de 2022.
La entidad ha lanzado este verano una cartera de 5.320 viviendas en zonas de playa, con un coste promedio de 58.000 euros y una superficie media de 108 metros cuadrados, según ha anunciado en su última campaña la firma que cuenta con buena parte de activos procedentes de embargos bancarios. Las provincias costeras con mayor número de viviendas disponibles son Murcia (1.196), Alicante (1.147), Valencia (883), Tarragona (400), Almería (359), Barcelona (295), Castellón (239), Asturias (155), Gerona (146) y Cádiz (119).
Qué ocurrirá con los precios
En este contexto, desde Tinsa apuntan que "los precios de la vivienda en costa aumentaron durante 2022 y continúan mostrando una tendencia alcista generalizada en el primer trimestre de 2023". Pese a que el estancamiento se ha empezado a notar en la venta de pisos en general, desde la tasadora, Arias cree que "todavía es pronto para detectar en este mercado las señales de estabilización que sí se observan en el precio medio nacional".
Por zonas, en Tarragona Tinsa ha registrado una "tendencia alcista de los precios" en la mayoría de tramos de costa, en donde "también se observa dinamismo en la actividad de compraventas y visados", apunta Arias. La tasadora presentará los datos concretos en los próximos días. Mientras, en Castellón otra provincia en la que cuentan con segunda vivienda los aragoneses, principalmente en Oropesa, Benicarló y Peñíscola, "se observa una tendencia alcista en el precio de la práctica totalidad de municipios costeros, aunque se comienza a percibir una leve contracción en la actividad tanto de compraventas como de visados".
A quien quiera comprar y esté esperando ver si se recortan más los precios, Vila asegura que hasta ahora "no ha habido ninguna bajada importante". Se registrarían rebajas "puntuales" si ha habido vendedores "por necesidad". Si la demanda de segundas viviendas continúa reduciéndose llegará un momento en que afectará a los precios, pero ese momento no habría llegado aún. "Cuando hay una recesión en demanda, cuando empiezas una época de menos demanda, no es que automáticamente baje el precio", apunta.
"Si continuamos en una dinámica como esta, donde la demanda nos han bajado comparado con el primer trimestre de este año y el pasado, creo que se podrá ver algún ajuste a partir de septiembre", estima Vila.
