economía
Las claves del año que empieza para comprar o vender piso en Aragón
Cuatro expertos del sector inmobiliario hacen balance de 2023 y hablan de las perspectivas en precios y número de compraventas para 2024.
El año 2023 ha estado marcado por el impacto de la subida de los tipos de interés en las hipotecas variables. El euríbor que se aplica a estos préstamos ha hecho que la cuota mensual haya ido subiendo cada vez que tocaba revisión (anual o semestral). Finalmente, parece que hay indicios de que podría haber tocado techo y ha cerrado los últimos días del ejercicio por debajo del 4% (3,679%), a la espera del dato oficial del Banco de España en los próximos días.
Cuatro expertos aragoneses hacen balance del momento que vive el mercado inmobiliario en Aragón y qué previsiones se atreven a hacer sobre la evolución de los precios y el número de compraventas. Coinciden en que el año va a ser peor que el pasado, lo que tendrá impacto en el volumen de operaciones y en los precios, aunque no se ponen de acuerdo sobre el alcance.
Entre los principales interrogantes que plantean figuran la evolución del euríbor, para ver si termina su escalada y cómo marchará la actividad económica y el empleo, que hasta ahora se ha mantenido.
Fernando Baena (presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria): "No creo que 2024 sea un año de subidas de precios importantes"
El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Aragón, Fernando Baena, reconoce que el trimestre que acaba de terminar (de octubre a diciembre) será peor en la comparación con el mismo del año anterior porque entonces los datos fueron mucho mejores. "No serán buenos en referencia al año pasado", augura, a la espera del cierre de las estadísticas del Colegio de Registradores de la Propiedad que manejan los API y con las que se elabora el informe que presenta al final de cada trimestre la Cátedra del Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.
"El año ha pasado relativamente bien, en el sentido de que va a haber menos número de compraventas, pero vamos a estar en las de un año normal", asegura Baena. El menor número de operaciones lo achaca a la subida récord de los intereses y a que ha continuado el encarecimiento de los costes de la construcción. Estos han incrementado el precio tanto de la obra nueva como de las reformas en la vivienda usada. Con todo, calcula que "los precios continúan un 25% o 30% por debajo de los máximos de 2008, de media", cuando se produjo el desplome histórico por efecto de la crisis inmobiliaria.
Entre los factores positivos destaca que las entidades financieras "siguen queriendo dar créditos hipotecarios", por lo que pese al contexto de intereses al alza "dan condiciones de enganche bastante buenas con tipos fijos entre el 2,5% y el 3% los primeros años". El año pasado se produjo la irrupción de las "hipotecas mixtas", que combinan un periodo inicial de interés fijo y otro de variable y que considera han ayudado a mantener el mercado hipotecario.
Al agente de la propiedad inmobiliaria le preocupa más el mercado de alquiler por los "problemas por falta de oferta", sobre todo, para personas jóvenes, debido al encarecimiento de los precios. Cree que la nueva ley de vivienda agravará el problema porque "hace desconfiar mucho al arrendador".
Como conclusión, no espera grandes altibajos. La obra nueva "irá bien porque es escasa", aunque será la de segunda mano la que siga determinando la evolución del mercado, ya que representa el 85% de las operaciones. "Va a ser un año equilibrado", apunta. "No creo que 2024 sea un año de subidas importantes porque el crecimiento económico no va a estar para tirar cohetes y va a hacer que se note en todo", pronostica.
Luis Fabra (Universidad de Zaragoza): "Podemos ver los primeros ligeros descensos de precios"
Luis Fabra, profesor titular de la Universidad de Zaragoza, coincide con Baena en que "no ha sido un mal año", aunque haya resultado peor que 2022. Sin embargo, sí que espera que el descenso en las compraventas se note en el mercado. "Podemos ver los primeros ligeros descensos de precios", afirma, algo malo para los vendedores pero bueno para los compradores, y que considera "razonable porque los precios llevan creciendo desde 2015". El también director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario presentará los datos del último trimestre en las primeras semanas del mes que viene.
El año 2023 ha evolucionado según lo previsto, pero "mejor de lo que se esperaba", ya que comenzó con unas perspectivas "excesivamente negativas" por la caída de operaciones que se estimó debido a la escalada del euríbor. El ejercicio todavía ha terminado con subidas de precios, pero se ha mantenido la tendencia a un "proceso de progresiva ralentización".
Esta se irá prolongando porque el profesor considera que en este nuevo ejercicio va a seguir "la tendencia bajista en compraventas". Esta comenzó en 2023 porque desparecieron "circunstancias especiales" que se dieron en 2022, un buen año en ventas ya que todavía quedaba ahorro generado en el confinamiento y seguía "la percepción de la necesidad del cambio de vivienda".
El experto concluye que en 2024 se va a "seguir reduciendo la dimensión del mercado" con menos compraventas, "pero no caídas", para llegar a unas cifras que considera de "normalidad".
Rafael Espés (Tinsa): "En 2024 no debería de haber demasiados sobresaltos"
El delegado en Zaragoza de la tasadora Tinsa considera que este nuevo ejercicio se vivirá "un mercado un poco más frío respecto al año pasado". Con todo, añade que "no debería de haber demasiados sobresaltos".
La tasadora ha presentado ya los datos del último trimestre, su índice IMIE Mercados Locales, que confirma la "desaceleración general y progresiva" de los precios residenciales en España. El valor medio de la vivienda nueva y usada en España muestra un crecimiento interanual del 4,1 % en el cuarto trimestre del año y del 1% respecto al trimestre anterior, según Tinsa. En el caso de Aragón el aumento de precios ha sido del 5,9% en 2023, comparado con el mismo periodo del año anterior, con un incremento del 5% en el caso de Zaragoza capital.
En el balance nacional la tasadora señala que "el precio de la vivienda tiende paulatinamente hacia el entorno de la estabilización". Esto se debe a que hay menos personas que busquen vivienda desde finales de 2022, coincidiendo con el aumento de los intereses de un préstamo.
Espés no cree que la "estabilidad" de precios termine en bajadas, como augura el profesor Fabra, sino que las subidas se mantendrán en torno al "2% o 3%", en línea con la actual inflación que ha cerrado el año en un dato provisional del 3,1%. Entre los factores que ayudan figura que "los costes de construcción parece que se han estabilizado" lo que "da un poco de paz al sector".
"En este mercado cuando algo baja mucho siempre es un peligro", advierte, recordando periodos de rebajas de precios pero causadas por crisis del sector. En cualquier caso, los incrementos previstos se enmarcarían en un contexto de estabilidad.
Cristina Garcés: "Esperamos una reactivación de ventas si bajan un poco los tipos de interés"
Para las 17 inmobiliarias zaragozanas agrupadas en Aportalia la clave del devenir del sector inmobiliario este nuevo año se encontrará en la evolución de los tipos de interés. "Esperamos una reactivación de ventas en el 2024 si, tal y como comenta el Banco Central Europeo (BCE), bajan algo los tipos de interés", augura Cristina Garcés, una de las profesionales que integran la asociación. Todo parece indicar que el euríbor que se aplica a las hipotecas habría tocado techo porque las alzas del precio del dinero van a terminar, pero "una cosa es lo que dice el BCE y otra lo que hace", advierte.
Este año los elevados intereses "han frenado a los compradores porque han descartado a mucha gente que antes podía comprar y ahora no puede". En el balance anual que presenta Aportalia sobre su actividad anual la cifra de transmisiones de inmuebles se ha situado en 485 viviendas, frente a las 675 del año anterior, lo que refleja un menor número de operaciones.
Desde la asociación también consideran que "el descenso en compraventas está asociado con una baja oferta de inmuebles en venta".
En cuanto a los precios asegura que en Zaragoza "se siguen manteniendo" aunque haya habido una "ligera subida este año aun con menos número de compraventas". Se ha mostrado "expectante para ver qué pasa en el inicio del año que viene".
Al igual que destacaba el presidente de los agentes de la propiedad inmobilaria (API), Fernando Baena, una de las preocupaciones son los arrendamientos. "En alquiler de larga duración, veremos una falta de pisos ante la nueva modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y con las nuevas políticas se endureceran los requisitos de los inquilinos", advierte la veterana profesional.
