economía
Cómo reclamar los gastos de la hipoteca antes de que termine el plazo
Tres abogados zaragozanos explican por qué en dos meses puede pasar la última oportunidad para exigir al banco el reembolso del dinero pagado de más al firmar el préstamo.
La firma de una hipoteca lleva unidos una serie de gastos que tradicionalmente había pagado el consumidor, pero que los tribunales primero y después la ley han señalado que parte tenía que asumir el banco. Después de unos años de dudas, en 2019 quedó claro qué le correspondía a quién, pero sigue en el aire el interrogante de cuándo termina el plazo para reclamar, si es que termina. En el peor de los escenarios para el hipotecado quedarían apenas dos meses.
La reclamación de los gastos hipotecarios tuvo un periodo de 'boom' cuando finalmente el Tribunal Supremo fijó el reparto de los gastos entre el banco y el hipotecado, en una sentencia de 23 de enero de 2019. A ello se unió que se incluyeron en la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. De ahí que, todas las personas que suscribieron un préstamo hipotecario a partir de ese año ya no pagaron más de lo que les correspondía.
Sin embargo, se abrió la posibilidad de reclamar a las personas que firmaron una hipoteca antes de 2019, con un reparto claro, incluso en préstamos que ya estaban pagados. Ahora están a punto de cumplirse cinco años desde que el Tribunal Supremo aclarara qué gastos tiene que pagar el banco y cuáles el consumidor, que es el plazo que para muchos abogados puede convertirse en el límite para reclamar, con una fecha en el horizonte, el 24 de enero de 2024.
Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar
La contratación de un préstamo hipotecario conlleva unos gastos de gestoría, notario, registro de la propiedad, tasación e impuestos, que se deben repartir entre el cliente y la entidad, según enumera el Banco de España en su Portal del Cliente Bancario.
Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se detalla que se puede reclamar el 50% de los gastos de notaría y el 100% de los de registro, tasación y gestoría de la constitución de la hipoteca.
Las cláusulas que incluían el pago íntegro por el cliente se consideraron abusivas "por falta de transparencia y por provocar un desequilibrio económico en favor de los bancos y en perjuicio de los consumidores", han venido recordando desde el despacho zaragozano Corp Abogados y Economistas.
Cuánto dinero se puede recuperar de la hipoteca
La cantidad por hipoteca que se puede recuperar se cifra en unos 1.000 o 1.500 euros de media para un préstamo de unos 150.000 euros. "Puede rondar los 800 o 900 euros, pero más los intereses legales desde la fecha de la firma, que pueden ser a lo mejor de 20 años, lo que hace que las cantidades a veces se dupliquen", detalla Rafael López Garbayo, desde el despacho Independencia 24 abogados.
Qué plazo existe para reclamar
Los expertos reconocen que no se sabe con certeza cuál será el plazo final, pero aconsejan prevenir. Los despachos de abogados y asociaciones de consumidores están pendientes de la decisión que tiene que tomar el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el tema, que esperan el año que viene. "Todavía no ha determinado si hay un plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios", reconoce Alejandro Marín, abogado y delegado en Aragón de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
En el tribunal situado en Luxemburgo se analizan tres opciones que le planteó el Tribunal Supremo. Si los cinco años comenzaban a contar desde la citada sentencia de 2019, si lo hacían desde que el consumidor reclamara o desde el 9 de julio de 2020 cuando el tribunal europeo dijo que podía prescribir el plazo. Dependiendo de lo que resuelva el plazo puede ser el 24 de enero de 2024, el 9 de julio de 2025 o que en la práctica no haya plazo porque este no comience hasta que no reclame el consumidor y se declare nula la cláusula de gastos.
Marín apela a reclamar antes del próximo 24 de enero por "prudencia", para romper este primer plazo teórico, que sería el que antes se va a cumplir. "Es muy importante dejar constancia de nuestra disconformidad y abusividad de la cláusula de gastos que ha sido impuesta en la casi totalidad de los casos, antes de la reforma de la ley hipotecaria", añade Marín.
En ello coinciden desde el despacho Independencia 24 Abogados. "Cuándo acaba el plazo no lo tiene claro nadie, ni siquiera el Tribunal Supremo. Hay un plazo de cinco años, por ser una acción personal, pero no está claro cuándo empieza a correr", reconoce López Garabayo. En cualquier caso, su consejo a quienes tengan pensado reclamar es hacerlo antes del 24 de enero para "romper la prescripción". Si finalmente esta es la opción que elige Luxemburgo y no han reclamado ya no tendrán opción. Como pone de ejemplo Marín, con este paso se pondría el "contador a cero" de los cinco años. "El que no haya hecho nada tiene que hacer una reclamación aunque sea extrajudicial para no perder el plazo", añade Alberto Sanjuan, desde Corp Abogados y Economistas.
Cómo reclamo al banco los gastos hipotecarios
Marín reconoce que hay "entidades financieras que siguen alegando que reconocen la nulidad, aunque dicen que la reclamación de cantidad está prescrita" para denegar "de forma indebida la posibilidad de devolver" y otras "que reconocen, pero parcialmente".
López Garbayo coincide en que "en el 95% de los casos las reclamaciones extrajudiciales se resuelven en contra del consumidor y hay que iniciar el procedimiento judicial". En los tribunales ocurre lo contrario, ya que los abogados apuntan que las sentencias se fallan en casi todos los casos a favor del cliente.
Sanjuan añade que debe tratarse de un consumidor, que la hipoteca "no esté ligada a ninguna actividad económica" y también se pueden reclamar los gastos en hipotecas "de una segunda o tercera residencia".
El primer paso se tiene que dar en el banco, presentando una reclamación. Solo con esto ya se considera que se ha roto el plazo de los cinco años.
En caso de que el banco pida más documentación o cuando se llegue a juicio hay que presentar la escritura del préstamo hipotecario y las facturas de la gestoría, notaría, registro propiedad y de la tasación. "Si no las tuviéramos se pueden solicitar", apunta López Garbayo. Habrá que pedirlas al registro, la gestoría o el notario, según corresponda. "Si lo hacemos por escrito aconsejo llevar dos copias y llevarnos una sellada por la entidad", añade Marín. Este recomienda también enviarla por el correo electrónico del servicio de atención al cliente del banco.
"En vía judicial las reclamaciones están siendo en la totalidad de los casos estimatorias", afirma Marín, pero critica que la banca "sabe que mucha gente ante una respuesta negativa no va a reclamar judicialmente, por miedo o porque no quiere más complicaciones en el día a día". Considera que a los bancos les resultaría una mejor práctica de cara al cliente "devolverle esas cantidades" que no abocarlo a un juicio para poder recuperarlas.
