economía
Guía para renegociar la hipoteca con el banco: de las comisiones a la notaría
La subida del euríbor ha multiplicado las cuotas mensuales de los préstamos variables y el número de consumidores que ha optado por modificar las condiciones que pactaron en su día.
Los hipotecados han echado cuentas y quienes firmaron en su día un préstamo para comprar vivienda con un interés variable se han decantado por cambiar. Así lo muestran los datos del Banco de España correspondientes al mes de abril, que recogen un récord de modificaciones de las condiciones de las hipotecas.
El miedo al impacto de la subida del euríbor, que ha podido llegar en algunos casos a sumar 300 euros al mes a la cuota de la hipoteca, han llevado a iniciar una negociación con el banco antes de que llegara la temida revisión mensual o anual. Mientras en abril de 2022 se firmaron en España renegociaciones de préstamos por valor de 145 millones de euros, un año después este dato se ha elevado a 2.500 millones.
Aumenta el trabajo en las notarías
No se sabe todavía si el alza del euríbor ha tocado techo, pero sí que el incremento ha sido mucho más rápido del previsible, debido a las medidas del Banco Central Europeo (BCE) para tratar de bajar la inflación. Esta ya ha emprendido el camino de la moderación (3,2% en el dato adelantado de mayo en España), pero el organismo sigue sin anunciar el fin de las alzas. El tipo de interés que se aplica a los préstamos variables ha pasado del 0,287% el año pasado al 3,862% este, atendiendo al euríbor de mayo.
Este escenario ha tenido dos efectos contrarios en las notarías. Por un lado, ha bajado la firma de nuevas hipotecas, pero por otro se ha registrado una mayor carga de trabajo en renegociaciones de las condiciones de los préstamos existentes. La tendencia se ha notado "desde principios de año, en gran medida porque las revisiones del euríbor se producen a principio o mitad" de cada ejercicio, ha explicado Dámaso Cruz, decano del Colegio Notarial de Aragón. Cada préstamo incluye una actualización de los intereses anual o semestral desde la firma.
Los clientes han buscado una "modificación de la hipoteca para ponerse a salvo de la subida de tipos, normalmente pactando unos tipos mixtos, con un fijo unos años y después variable", ha detallado.
"Como ha subido tan rápido la gente a la que se le ha doblado la cuota de la hipoteca ha tenido vértigo", ha indicado, lo que les ha llevado a negociar con el banco. Esta sería la primera vez que se vive una reacción así de los hipotecados. En el anterior periodo de intereses altos, durante la crisis de 2008 "los tipos no subieron con la misma velocidad, el euríbor llegó al 5,39%, pero subieron a lo largo de tres o cuatro años y nunca partíamos de un tipo tan bajo", ha recordado para marcar las diferencias con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
El notario ha apuntado que a comienzos de año también hubo un aumento de las cancelaciones de hipoteca porque "gente que tenía ahorros que no le daban rentabilidad en el banco y tenían una hipoteca variable, decidió destinarlos a amortizarla y cancelarla". Menos frecuentes han sido las subrogaciones para llevarse los préstamos a otra entidad.
¿A quién le conviene renegociar la hipoteca?
Los hipotecados a tipo variable, antes de optar por cualquiera de estas opciones, deben "hacer cuentas para ver si les convienen", ha aconsejado Antoni Cunyat, profesor colaborador de los Estudios de Economía y Empresa de la UOC. En cada caso, dependerá de la situación económica personal y el capital y plazo pendiente.
El experto recuerda que estas operaciones llevan aparejados costes. El Gobierno aprobó a finales del año pasado medidas para aliviar la carga hipotecaria de las familias, como ampliar el plazo, congelar la cuota o eliminar comisiones en estos casos, pero es necesario cumplir unos límites de renta y que el banco esté adherido a este Código de Buenas Prácticas. Quienes los superen tienen la opción de tratar de rebajarlas negociando con el banco.
Con las actuales medidas no se pagan comisiones si los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 29.400 euros al año (3,5 veces el IPREM anual en 14 pagas), el aumento de la cuota ha sido de "al menos un 20%" o se trate de personas en situación de "especial vulnerabilidad" y que la cuota supere el 30% de los ingresos de la familia. Este último se considera el nivel razonable para no comprometer las cuentas de un hogar. En estos casos, el Gobierno plantea que no se cobren comisiones por pasar de préstamo variable a fijo y por reembolsos o amortizaciones totales o parciales.
"Cambiar condiciones te conviene cuando tengas mucho capital por delante que amortizar", apunta y calcula que tiene que quedar pendiente "un 40% como mínimo". Atendiendo a las previsiones actuales "el recorrido de subida de tipos todavía puede ser importante porque vamos a unos años en los que todavía van a subir", ha advertido, en línea con los mensajes que se lanzan desde la banca de que no volverá la época de los tipos a cero.
Sin embargo "si te queda poco, ese gasto fijo de tasación que tienes que pagar puede que no te convenga", pone como ejemplo. Este es el único que asume el consumidor según la normativa hipotecaria, los de notaría y registro corren a cargo del banco.
El experto recuerda que si se opta por alargar el plazo del préstamo para mantener o rebajar el abono mensual actual, "en el global de pagos va a pagar más".
Trámites para esquivar la subida del euríbor en la hipoteca
- Cancelación. Si se dispone de ahorro se puede destinar a pagar el importe que falte. Habrá que vigilar el coste de la comisión por cancelación anticipada que puede llevar aparejado. El notario redacta una escritura que solo firma el banco, con las nuevas condiciones. Este da un certificado al cliente declando que ya no existe deuda, este lo lleva al notario y el documento final al registro de la propiedad.
- Novación. Supone un cambio de condiciones del préstamo original con el que se compró la vivienda. Puede tratarse de una modificación del tipo de interés, el plazo de la hipoteca o cualquier otra. El cliente negocia con el banco y en la notaría se prepara la nueva escritura. Esta debe enviar al particular la información precontractural previa con los cambios, dejar pasar 10 días y hacer escritura nueva. Todos los gastos lo paga el banco, salvo si fue necesario hacer una nueva tasación, que corre por cuenta del cliente, según el reparto de gastos acordado primero por la jurisprudencia y después por la normativa desde 2019.
- Subrogación. Situación en la que el cliente decide llevarse la hipoteca a otra entidad que le ofrece mejores condiciones.
La ley de ayuda a los deudores hipotecarios vulnerables exime durante este año del pago de comisiones cuando el cliente bancario haya decidido cambiar su hipoteca a tipo fijo o realice amortizaciones totales o parciales de un crédito a tipo variable. Se deben de cumplir determinados requisitos.
El Banco de España cuenta con una 'Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago' y un simulador para ver si los hipotecarios reúnen las condiciones para acogerse a las medidas recogidas en los Códigos de Buenas Prácticas a los que se han ido sumando los bancos.
