economía
Preocupación en el sector: "La ley de Vivienda es una mala noticia, va a ser contraproducente totalmente"
En el primer trimestre las inmobiliarias han seguido registrando operaciones con los precios aún al alza pese al cambio de ciclo que reflejan las estadísticas.
Las estadísticas sobre vivienda empiezan a reflejar que el número de compraventas terminará siendo menor este año que el pasado, en parte, porque desde el sector se reconoce que lo vivido en estos años post covid ha sido un 'boom' que no se podía mantener. La escalada del euríbor ha ido desinflando las ventas, pero desde el sector aseguran que el ritmo se va manteniendo en el primer trimestre. Falta por conocer el impacto de la nueva ley de vivienda en el alquiler, en un momento en el que comprar para arrendar se ha convertido en una opción para pequeños inversores.
Los últimos datos oficiales publicados apuntan una bajada del 17,6% en un año en el número de compraventas en Aragón, según el Consejo General del Notariado, con registros de febrero. Los precios habrían abaratado un 9,2%, según el citado informe presentado esta semana. Entre las previsiones más pesimistas se encuentran las presentadas por BBVA Research este viernes. El servicio de estudios del banco prevé que las transacciones de vivienda caigan un 30% en 2023 en España. Pese a ello, no espera desplomes de precios, sino que se contengan.
"Las 16.000 compraventas del año pasado en Aragón fueron una situación muy excepcional. Ahora iremos a una situación más normal", apunta Luis Fabra, profesor al frente de la cátedra de mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza que presenta sus informes cada tres meses. En el estudio del primer trimestre, que publicarán el mes que viene, espera bajadas en el número de operaciones, pero como una evolución normal tras el inesperado repunte de viviendas después del confinamiento, que achaca a la bolsa de ahorro que había entonces, como ha señalado el Banco de España en sus últimos informes.
Cambio de ciclo
"Estamos cambiando ya de ciclo, llevamos cambiando desde finales de 2022", asegura, apuntando a "factores clarísimos" como las subidas de tipos de interés, que dispararon el euríbor. Una hipoteca variable paga hoy un interés del 3,6% más el diferencial que se negocie con el banco, frente al -0,237% de hace un año.
Pese a ello, el primer efecto del alza de tipos fue que se adelantaron compraventas a finales del año pasado de aquellos que tenían recursos y no querían esperar más subidas. "Tres de cada cuatro compraventas en Aragón se pagan con financiación ajena", apunta. En el citado informe de los notarios, esos constatan que se firmaron un 28% menos de hipotecas en Aragón en febrero.
"El año 2022 fue históricamente muy bueno en número de compraventas", coincide Fernando Baena, el presidente del Colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria en Aragón. Considera aún "prematuro" hacer previsiones sobre el alcance del cambio de ciclo. "Hay cierta calma porque no hay gran variación de precios, hay una demanda más contenida y una actividad menos fuerte que el año pasado", señala como valoración.
A la espera de la aplicación de la ley de Vivienda
En el día a día del sector, inmobiliarias como las agrupadas en Aportalia no notan aún un freno en las operaciones. En este inicio de año han conseguido mantener el ritmo de ventas, calcula Pedro Arellano, su portavoz. Una diferencia sería que se refleja el alza de precios del último año ya que "el valor sube 9%", indica, tras la reunión este viernes de la asociación para hacer balance del trimestre.
Le preocupan más los efectos que pueda tener la ley de Vivienda, que ha conseguido pasar el primer trámite en el Congreso. "La ley de Vivienda es una mala noticia, va a ser contraproducente totalmente", asegura, pensando en el mercado de alquiler al que trata de ayudar con el tope al precio de los alquileres.
Si se ponen trabas a los propietarios algunos pueden salir del mercado de alquiler y agudizar la falta de pisos. "Si al propietario se le 'capa' la subida en un 3% va a tener una pérdida patrimonial porque el IPC está por encima, como ya ocurrió este año con el tope del 2%", advierte Arellano. Con menos pisos en alquiler, los que salgan al mercado serán más caros.
Esto no impedirá que comprar para alquilar siga siendo un buen negocio. "La rentabilidad del alquiler se va a seguir dando" en el mercado, afirma. Actualmente "está habiendo mucha inversión en vivienda para alquilar, pagadas al contado, que sería casi un 60% de lo que se vende y el resto o es primera vivienda o cambio", explica.
El encarecimiento de los intereses afecta más a los compradores que se estrenan como propietarios. "Ahí se está notando que cuesta más vender por el tema de la subida de tipos", reconoce. En este caso, confía en las previsiones que hablan de que el euríbor puede "tocar techo de aquí al verano" y que si no baja "al menos deje de subir".
Precios hacia la "ralentización"
"A nivel volumen de compraventas y concesiones hipotecarias estamos viendo cierta ralentización que vemos razonable por situación subida tipos, pérdida poder adquisitivo, incertidumbre política y geopolítica", enumeran desde la firma tasadora Gesvalt. No esperan caídas bruscas de precios. En su opinión, "aún no estamos ante un cambio de ciclo en el precio, no se ha visto un cambio de tendencia", aseguran. En Aragón observan un aumento del 2,6% en su último informe de marzo, contando obra nueva y usada.
Fabra cree que en un contexto en el que se esperan menos ventas "el precio se va a ir ralentizando" y lo considera una "buena noticia". Las subidas de los últimos años se habrían producido por el lado de la demanda, porque había más compradores potenciales. En este año estima que se verán incrementos de precios, pero en torno al 3%, tal y como se encuentra ahora la inflación. Para saber si se cumplen estas previsiones considera que habrá que estar atentos a las variaciones de precios entre trimestres, más que a las interanuales.
